Odbiór prac instalacyjnych: obowiązki stron, odbiór częściowy i zgłoszenie wad

Odbiór to moment, w którym praca przechodzi z rąk wykonawcy do zamawiającego, a razem z nią kilka skutków prawnych: wymagalność wynagrodzenia, początek terminów rękojmi i granica, od której wady trzeba zgłaszać. Kodeks cywilny reguluje to oszczędnie, więc dużą część zasad trzeba zapisać w umowie.

Obowiązek odbioru

Zamawiający jest obowiązany odebrać dzieło, które wykonawca wydaje zgodnie ze swoim zobowiązaniem (art. 643). W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia (art. 647). Remont budynku lub budowli podlega tym samym przepisom (art. 658).

Kodeks cywilny nie określa formy protokołu odbioru ani jego treści. Wymaga natomiast, by umowa o roboty budowlane była stwierdzona pismem (art. 648 § 1). Szczegóły odbioru, czyli co protokół ma zawierać, kto go podpisuje i co się dzieje, gdy zamawiający odmawia podpisu, trzeba więc uregulować w umowie.

Wynagrodzenie należy się w braku odmiennej umowy w chwili oddania dzieła; gdy dzieło jest oddawane częściami, a wynagrodzenie obliczono za każdą część osobno, z chwilą spełnienia każdego świadczenia częściowego (art. 642).

Odbiór częściowy

Jeśli umowa nie stanowi inaczej, inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654). Przy większych instalacjach pozwala to rozłożyć rozliczenie na etapy (na przykład po wykonaniu instalacji podtynkowej, po montażu źródła ciepła, po rozruchu). Warunek: etapy muszą dać się wyodrębnić i wycenić, najlepiej już w harmonogramie umowy.

Wady wykryte przy odbiorze

Jeżeli wykonawca wykonuje dzieło w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (art. 636 § 1). Stosuje się to odpowiednio do robót budowlanych (art. 656 § 1).

Z kolei dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie, z możliwością odliczenia tego, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła (art. 644).

Zawiadomienie wykonawcy o okolicznościach przeszkadzających w pracy

W robotach budowlanych wykonawca ma też obowiązek informacyjny: jeśli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu, powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora (art. 651). Ma to znaczenie także dla wynagrodzenia: gdy obiekt ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów lub wykonania robót według jego wskazówek, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia, jeśli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie (art. 655). Ostrzeżenie warto więc przekazać w formie, którą da się udowodnić, na przykład mailem.

Od odbioru liczą się terminy

Rękojmia za wady fizyczne wygasa po upływie dwóch lat, a przy wadach nieruchomości pięciu lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 1). Data wydania jest więc datą, którą warto zapisać w protokole odbioru, szczególnie że od niej liczą się także terminy rękojmi opisane w artykule o rękojmi i gwarancji.

Zgłoszenie wady między firmami

Gdy zamawiającym jest przedsiębiorca, obowiązuje dodatkowy rygor: traci on uprawnienia z rękojmi, jeśli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie. W razie wady, która wyszła na jaw później, zawiadomienie musi nastąpić niezwłocznie po jej stwierdzeniu (art. 563 § 1). Do zachowania terminu wystarczy wysłanie zawiadomienia (§ 2).

Utraty uprawnień nie ma, jeśli wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił, że jej nie ma (art. 564).

Co dobrze mieć w umowie

• czy dopuszczalny jest odbiór częściowy i za co płaci się po każdym etapie,
• kryteria odbioru (próby szczelności, pomiary, uruchomienie, dokumentacja powykonawcza),
• termin przystąpienia do odbioru po zgłoszeniu gotowości i skutek niestawienia się zamawiającego,
• sposób opisania wad i terminy na ich usunięcie,
• czy wady nieistotne wstrzymują odbiór,
• datę wydania jako początek terminów rękojmi.